В новых кварталах города и области есть леса, поля и свалки. Но жителям этого недостаточно: они требуют нормальную инфраструктуру.
Реплики экспертов записаны на форуме «Будущий Петербург», который состоялся 4 июня по инициативе РБК.
Комплексное освоение территорий (КОТ) – относительно новый для России формат жилищного строительства. Он предполагает, что вместо одиноких домов в чистом поле или уплотнительной застройки, будут появляться благоустроенные микрорайоны со всем необходимым: улицами, парковками, инженерными сетями, социальными объектами. Формально половина петербургского жилья, построенного в 2013 году, относится к кварталам КОТ.
Девелоперам ничего не остается: участки под точечную застройку заканчиваются, а город из-за дефицита бюджета не спешит выполнять обязательства по обеспечению новых кварталов инфраструктурой. Впрочем, не спешат и сами девелоперы: если и строят школы, детские сады, поликлиники, то в последнюю очередь, когда все квартиры уже распроданы. Транспортной же проблемой вообще никто не занимается.
Власти: хотят, но не могут
Чиновники Петербурга и Ленинградской области предупреждают: денег на инфраструктуру во всех новых районах в бюджетах нет.
По подсчетам зампреда Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Владимира Демина, в районах, прилегающих к кольцевой автодороге, уже планируется к строительству 17 миллионов квадратных метров жилья, в которых разместятся 500 тысяч человек. По существующим нормативам, для обеспечения этих новых районов нужно 100 детских садов и 50 школ.
«Бюджет области такие объемы не потянет! Поэтому тренд идет такой: собственники должны строить объекты социальной инфраструктуры, пора смириться с этой мыслью», – категоричен чиновник.
Он также напомнил, что 27 мая 2014 года президент Владимир Путин подписал закон, передающий согласование строительных проектов от муниципалитетов на уровень субъектов.
С середины 2000-х годов, когда частный девелопмент перешел от уплотнительной застройки к квартальной, начался «пинг-понг» между властью и городом – по перекидыванию ответственности за строительство социальной инфраструктуры. Девелопмент пока выигрывает. Получаются спальники в худшем, чем даже в советские времена, исполнении
«Сельские поселения – они являются основными производителями квадратных метров, именно они основной источник болезни и боли – на сегодняшний день эти полномочия у них отобрали. Дальше вопрос, как это повлияет на застройку», – добавил Владимир Демин.
Зампред Комитета по строительству Петербурга Андрей Исаев в свою очередь посоветовал девелоперам чаще заглядывать в Градостроительный кодекс, Генплан и Правила землепользования и застройки, где прописаны их обязанности и нормативы по инфраструктуре.
«Земли находятся в двух видах собственности – частной и городской. На городских землях, которые были получены застройщиком в аренду, мы занимаемся активно созданием всей необходимой инфраструктуры. Но есть кварталы, где земля в частной собственности: там инфраструктура ложится на инвестора».
Бизнес: может, но не хочет
По словам гендиректора консалтинговой компании Knight Frank Николая Пашкова, слово «комплексный» в аббревиатуре КОТ часто можно использовать лишь с издевкой.
«В рамках одного петербургского проекта построено 800 тысяч квадратных метров жилья, это примерно 15 700 квартир, – рассказывает эксперт. – На текущий момент район обеспечен одним детским садом и больше ничем. На выезде из района пробки, вся территория заставлена машинами. Другой проект: 750 тысяч квадратных метров, 9 800 квартир – школы нет, почты нет, сберкассы нет, уличной торговой сети нет, все стоят в пробках на выезде. В какой-то момент все участковые педиатры уволились из-за нечеловеческой нагрузки.
С середины 2000-х годов, когда частный девелопмент перешел от уплотнительной застройки к квартальной, начался «пинг-понг» между властью и городом – по перекидыванию ответственности за строительство социальной инфраструктуры. По этим примерам видно, что девелопмент пока выигрывает. Получаются спальники в худшем, чем даже в советские времена, исполнении».
По идее, развитие инфраструктуры – это не дело бизнеса. Бизнес вкладывает деньги в то, что приносит прибыль, а не в поликлиники.
Как это выглядит в числовом выражении, объяснил директор инженерной компании «Конфидент» Петр Кузнецов: «Разница между себестоимостью и прибылью от жилищного строительства составляет около 20%, и собирается эта маржа в течение четырех-пяти лет. Если положить на плечи девелопера еще и социальную инфраструктуру, то, конечно, он никогда не будет думать о качестве жилья. Такие проекты, как «Северная долина» (27-этажные дома в районе метро «Парнас» – «МР») – это то, что сегодня наш градостроительный комплекс может производить, горожане – покупать, а власти – регулировать, это наше сегодняшнее». При этом, по мнению специалиста, есть повод для «осторожного оптимизма»: жилье эконом-класса постепенно сменяется бизнес- и комфорт-классом, сейчас такие дома составляют 2-4% рынка.
В апреле жители упомянутой «Северной долины» провели пикет из-за отсутствия социальной инфраструктуры на территории комплекса: детских учреждений, поликлиник и полицейских пунктов. В компании «Главстрой» пообещали, что три новых детсада и две школы появятся в уже в 2014-2015 годах. На форуме «Будущий Петербург» коммерческий директор «Главстроя» Алексей Гусев признал: детище компании, которое заявлялось как КОТ, «не является идеалом комплексной застройки», но на жилье эконом-класса есть спрос, а значит, одинаковые дома в чистом поле продолжат появляться в Петербурге.
